השכונה שבינתיים

מכון קרת מציע לראות בתקופת הביניים שלב מובחן בתהליך ההתחדשות, מרחב לפעולה המחייב בהתאם לכך שימוש בשימושי ביניים – Meanwhile Uses – פרקטיקה מקובלת בעולם ובישראל. שימושי ביניים הם הפעלה זמנית של מבנים ומרחבים שאינם מנוצלים עד להשלמת הפיתוח הקבוע. מטרתם למנוע הזנחה ולייצר בזמן ההמתנה ערך חברתי, קהילתי, כלכלי ומרחבי. מהלכים כאלה מבוססים על שותפות בין הרשות המקומית, מפעילים, ארגונים מקומיים והקהילה.

בוובינר של מכון קרת התארח אסי בר אולמן, מנהל מחלקת האימפקט של קרן ריאליטי, אשר הציג מודל לניהול השנים שבין רכישת הנכס לתחילת הבנייה, באמצעות הפעלה זמנית שנותנת מענה לצרכים מקומיים. המפגש חשף רכיבים נוספים של התכנון, וזיהה הזדמנויות ליצירת שותפויות חדשות. מודל ריאליטי, מחקר מקומי ותשתית קרת מחברים את הנכס אל השכונה ואל תקופת המעבר.

מאתר למקום

השימוש מתחיל בהיכרות

נקודת המוצא היא ששימוש משמעותי מתחיל בהיכרות עם המקום, ולא ברעיונות שנחפש להם כתובת.

התהליך נפתח במחקר שימושים: איסוף נתונים על האוכלוסייה, העסקים והקהילה; לימוד תוכניות הרשות; שיח עם תושבים ובעלי ידע; וזיהוי הצרכים והכוחות המקומיים. המחקר מזין את התכנון העתידי ומסייע לקבוע כיצד להפעיל את הנכס בתקופת הביניים.

בשלב הבא מותאם השימוש לצורכי המקום ולמאפייני הנכס, ונבחר מפעיל בעל ניסיון ויכולת ביצוע. ההפעלה מהווה תהליך של ניסוי ולמידה: היא מאפשרת לדייק אותה, והידע שנצבר יכול להשפיע גם על הפיתוח הקבוע.

ארבעה מקרי הבוחן

1. הפעלת נכס שהתפנה – מפעל זוגלובק בנהריה

ריאליטי רכשה ב-2021 את הקרקע שעליה פעל מפעל זוגלובק ההיסטורי. מחקר השימושים זיהה מסורת עירונית בתרבות ובאמנות. תחילה התארח במפעל זמנית המוזיאון שבדרך, ובהמשך הוקם בו, בשיתוף תנועת תרבות, מתחם המשלב סטודיו לאמנים, הופעות ופעילות תרבותית. כך הפך נכס ריק למוקד עירוני ולבמה ליוצרים מקומיים.

2. חשיפה וחיזוק של מערכת קיימת – דרום תל אביב

מחקר משותף עם העירייה זיהה במבנה תעשייתי ריכוז ייחודי של מלאכות, מוסדות ויצירה. פתיחת המתחם לציבור באמצעות אירועים, סיורים ותערוכות חיזקה את הנראות שלו ואת ההכרה בערכו. השימוש השפיע גם על התכנון העתידי, והמרחב נקבע כמקור לשימור בפרויקט החדש.

3. מתן מענה ציבורי – מרכז משפחתי בחורון

מבנה ישן שלא שימש הוסב בשותפות עם העירייה, סדנאות ופעילויות למשפחות, בתקופת הבינים, וכך סיפק מענה לצורך ציבורי בזמן שהמרחב ממתין לשימוש הקבוע. השותפות בין הרשות, הארגונים והתושבים הרחיבה את השירות לשכונה.

4. מעבדה עירונית לקראת פיתוח עתידי – חיפה

במורדות הדר, בסמוך לתפר עם ואדי ניסנאס, נבחנת הפיכת חלל ישן לנכס פתוח לשימוש זמני. המהלך נותן מענה לצרכים מקומיים, מאפשר ללמוד לקראת פיתוח עתידי, ומשמש בסיס לשיח עם בעלי העניין. המקרה מלמד שהשימוש הזמני יכול לשמש מעבדה לשכונה.

ערך משותף, אינטרסים שונים

שימושי ביניים עשויים לייצר ערך לכמה שחקנים במקביל, אך מנקודות מבט שונות.

עבור התושבים הם יכולים להפוך מרחב מוזנח למקום פעיל, לתת מענה לצורך מקומי, לתת מקום ליזמות וחיזוק שייכות וכלכלה מקומית. עבור הרשות הם מאפשרים לצבור ידע על המקום, לתת מענה לצרכים הקהילתיים ולמצוא שותפים. עבור היזם או בעל הנכס, הם תורמים לאכלוס הנכס, ללמידה לקראת התכנון, ולבניית אמון מול התושבים.

המתחם מתחדד כשהשימוש מצליח להיעלם עם תחילת המימוש: הצלחה נמדדת לא רק במה שנבנה, אלא גם במה שנשמר. לכן הקפדה על מודל ברור של אחריות, מעקב והמשך פעילות היא תנאי להצלחה ארוכת טווח.

קיימות גם דילמות רחבות יותר: מקום להעלות את ערכי הנדל״ן והאיכות החיים, ערך ציבורי והאיזון בין האינטרס הכלכלי לאינטרס הקהילתי. ערך שימוש בניירי הינו ערכי קהילה ושותפות. השאלה המרכזית היא מה הוא מועיל, מי נושא בעלויות ובסיכונים, ומי נושא מזה ובהמשך.

לפני שיוצאים לדרך, כדאי לשאול

1. מי שותף בקבלת ההחלטות, ואילו קולות ועדות עדיין אינם מיוצגים?

2. איזה צורך מקומי השימוש אמור לפגוש, ועבור מי הוא מייצר ערך?

3. מי נושא באחריות, בסיכונים ובסבוכים לאורך תקופת ההפעלה ואחריה?

4. כיצד הפעולה בהווה מתחברת לתכנון ולמימוש העתידיים?

5. מי עלול להיפגע או להידחק בעקבות הצטרפות המהלך, וכיצד נמנעים ממטרדים ומחלוקת לגבי חלוקת הערך?

6. מה יישאר לאחר סיום השימוש הזמני, ומה מתוכנן לשמר? איך יכול להפוך לנכס שכונתי ארוך טווח?